Клиенты хотели дом, но за 150 000 - 200 000 евро. За такие деньги угодного душе не нашлось. В итоге нашли квартиру на 1 этаже в небольшом доме на 4 квартиры. Выгода на лицо – избежали затрат на кондоминиум, на ненужный бассейн и сборы по 1500 евро на покраску здания….Никто правда не знает сколько будет эта самая покраска стоить на это здание на 4 квартиры…
Огромнейший плюс квартиры – это личный садик. Такое встречается, но не очень часто, а что б и дом всего на 4 семьи – так совсем редкость. Кроме того – площадь первого этажа данной квартиры занимает примерно 70% площади дома ( на 1 этаже) – как внутренними помещениями, так и землей. Итак имеем – общая площадь – 150 м кВ, площадь квартиры – 80 м кВ, площадь земли – 70 м кВ. До океана – 800 м, до старого города – 500 м. Ньюанс – начат и не закончен ремонт. Продажная цена – 101 000 евро. Продавец уступил и понизил стоимость до 95 000 евро. Квартира находится в недостроенном состоянии – нет окон, не доложена плитка на полу, нет нормальных потолков, нет сантехники, во дворе мусор, нет электричества – нет розеток и выключателей. Продавец предосталяет: все двери - качественный дуб, двери на встроенные шкафы - дуб, домофон, светильники в сад . К слову сказать - новая отделка квартиры из хороших материалов, которые так же прилагаются. Итак, окончательная цена 95 000 евро.
Клиенты хотят купить квартиру в кредит. Готовим документы. После оценки всех документов покупателя - приезжает оценочная комиссия на объект. Сразу встает вопрос – квартира не пригодна для жилья. Во сколько денег обойдется ремонт? Заказывается оценка официальной строительной компании. Окна ( 6 штук), плитка во всем доме - доложить, сантехника - купить и установить, электрика - выключатели, розетки, кухонный гарнитур без встроенной техники, установка межкомнатных дверей, установка дверей на шкафы – все про все примерно 7 400 евро. Из расчета не самых дешевых материалов, а средних по цене! Банк проводит анализ квартиры и оценивает квартиру в 134 000 евро. Что на самом деле редкость.
Недавно оформляли кредит на симпатичную Т1 в хорошем районе за 85 000 евро – банк больше 70 000 евро квартиру не оценил…
Кроме того, бывший владелец поменял все трубы в квартире, убрал не нужный на 1 этаже балкон - расширив за счет него одну из комнат, и сделал перепланировку кухни - расширил за счет достаточно большой кладовки, уменьшив последнюю. Во дворе соорудил барбекю и сделал освещение участка со всех 3-х сторон дома
Итак, что имеем. Квартира в итоге продается за 95 000 евро. Квартира оценена банком в 134 000 евро. Услуги по ремонту оценены в 7 400 евро. Банк при этом одобрил кредит всего на 57 000 евро, т е банк, достаточно высоко оценивая рентабельность данной квартиры, дает кредит на 60% от реальной стоимости квартиры, требуя первоначального взноса 40%. С другой стороны, если другие банки вообще не рассматривают кредит менее чем 50% первоначального взноса - то это уже само по себе хороший результат!
И небольшой раскалад дальше. Кредит одобрен на 37 лет. Сумма к оплате кредита в месяц - 311 евро. Новые владельцы хотят использовать квартиру в качестве дачи, приезжать на лето. зимовать и прочее. Но если предположить, что они захотят ее сдавать - вопрос о рентабельности.
Возможно сдавать для краткосрочной аренды. В среднем 500 - 800 евро в неделю в летний период минус 30% управляющей компании и минус коммунальные платежи. В зимний период такая квартира сдается по другим тарифам - надолго. Это может быть 500 - 800 евро в месяц + коммуналка.
Либо второй вариант. Квартиру можно сдать надолго - долгосрочная аренда - т е на год или 2. Примерно за 600 - 700 евро в месяц. Но учитывая тот факт, что на дворе кризис, реальная цена - 400- 600 евро (смотря какого арендатора найдете) в месяц + коммуналка. Арифметика ясна
